売却前に確認したい相続不動産のポイント！遺言を活用した安心の進め方

不動産の相続と売却の基本関係を整理

まず、不動産の相続とは、亡くなった方が所有していた土地や建物などの権利を、相続人が引き継ぐことを指します。
遺言は、誰にどの財産をどのような割合や方法で承継させるかを、被相続人が生前に意思表示しておくための仕組みです。
不動産売却は、その承継した不動産を第三者に譲渡し、代わりに代金を取得する行為であり、相続や遺言の内容を前提として進められます。
このように、相続と遺言、不動産売却は、それぞれ役割が異なりつつも、順番と関係性を意識して整理しておくことが大切です。

次に、遺言の有無によって、相続人や分け方の基本的な流れが大きく変わります。
遺言がある場合は、原則としてその内容に従って相続分や取得者が決まり、不動産を誰がどのように引き継ぐかが明確になりやすくなります。
一方、遺言がない場合は、民法で定められた法定相続人と法定相続分を前提に、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行い、不動産の持分や名義を決めることになります。
この違いにより、その後の売却の進めやすさや、相続人同士の調整の負担が変わってきます。

さらに、相続した不動産については、相続登記の申請が義務化されており、売却前に名義を整理しておく必要があります。
法務省の案内によると、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となり、施行日前に開始した相続についても対象とされています。
また、期限までに遺産分割がまとまらない場合には、自分が相続人であることを申し出る相続人申告登記によって、義務を履行する方法も設けられています。
ただし、相続人申告登記のままでは不動産を売却することはできず、実際に売却するには、最終的な相続人や持分に基づいた相続登記を行い、名義を明確にしておくことが重要です。

遺言がある場合の不動産売却の流れと注意点

まず、遺言がある場合には、その方式と内容を確認することが重要です。
一般に利用される方式として、自筆証書遺言と公正証書遺言があり、自筆証書遺言については法務局での保管制度も整備されています。
相続開始後は、戸籍謄本等で相続関係を確認したうえで、遺言が有効に存在するか、内容が不動産の承継方法をどこまで定めているかを確認します。
そのうえで、遺言どおりに名義変更を進めるか、相続人間の話し合いが別途必要かを見極めることが大切です。

自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認が必要になるのが原則ですが、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していると検認は不要になります。
公正証書遺言であれば、原本が公証役場に保管されているため、内容確認と相続登記の準備が比較的円滑に進みます。
いずれの場合も、遺言に基づき不動産を取得した相続人や受遺者は、登記申請書、遺言書、被相続人の戸籍や住民票の除票などをそろえ、管轄法務局に所有権移転の相続登記を申請します。
令和6年4月1日からは相続登記が義務化されているため、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

遺言に沿って相続登記が完了した後に不動産を売却する場合、まずは登記簿上の名義が実際に売却する人になっているかを確認します。
相続登記が済んでいないと、売買契約の締結や引渡し前に追加の登記手続が必要となり、売却時期が遅れたり、買主側の不安要素となったりします。
換価遺言のように「不動産を売却して代金を分ける」内容がある場合には、遺言執行者が選任されていれば、その権限に基づいて売却手続を進めるのが一般的です。
ただし、遺産を換価した後の代金の帰属や相続税・譲渡所得税の扱いは複雑になりやすいため、国税庁の解説や税務上の取り扱いを踏まえて慎重に進める必要があります。

遺言がない・話し合いが必要な場合の相続と売却手順

遺言がない場合は、まず誰が相続人になるのかを戸籍謄本などで確認し、相続人を確定させることが重要です。
法務省も、相続人の確定と遺産の内容把握を行ったうえで、相続人全員で遺産分割協議を進める流れを示しています。
不動産についてどのように分けるかが決まったら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印することになります。
この協議書は、相続登記やその後の売却手続きの場面で、重要な書類として求められます。

遺言がなく遺産分割協議で不動産を共有名義とした場合、売却時には共有者全員の同意が必要になるのが一般的なルールです。
民法では共有物の処分には共有者全員の合意が必要とされており、不動産全体を売却するためには、誰か1人でも反対すると手続きが進まなくなるおそれがあります。
また、将来さらに相続が発生すると、共有者の人数が増えて合意形成が一層難しくなり、いわゆる所有者不明土地の一因とも指摘されています。
このように、共有名義のままにしておくこと自体が、売却のしづらさや管理の負担につながりやすい点に注意が必要です。

売却を見据えるのであれば、遺産分割協議の段階で「誰が不動産を取得し、売却代金をどのように分けるか」を話し合っておくことが有効です。
例えば、不動産は特定の相続人が単独で取得し、その相続人が相続登記を行ったうえで売却し、売却代金を相続人間で按分する方法がよく用いられています。
法務省が公表している資料でも、遺産分割協議→遺産分割協議書の作成→相続登記申請→売買契約・決済・引渡しという流れが、一般的な手順として示されています。
相続登記の義務化により、相続が発生したまま登記を放置すると過料の対象となる可能性もありますので、売却の予定がある場合でも、早めに登記と協議を進めることが大切です。

相続不動産を売却する前に確認したい税金・費用と相談先

相続した不動産を売却する際には、まず相続税と売却時の譲渡所得税の仕組みを押さえておくことが大切です。
相続税は相続開始時点の財産全体に対して課され、一定の基礎控除額を超える場合に申告と納税が必要になります。
一方、譲渡所得税は売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に対して課税され、保有期間により税率が変わります。
居住用財産で一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除が利用できる可能性があります。

次に、売却に伴い発生する諸費用も事前に把握しておく必要があります。
所有権移転などの相続登記には登録免許税や司法書士報酬がかかり、相続登記の義務化により早めの手続きが重要になっています。
土地の境界があいまいな場合には測量費が必要となることがあり、老朽化した建物を解体して更地で売却する場合には解体費用も発生します。
これらの費用は物件の規模や状況によって大きく変わるため、見積もりを取りながら無理のない資金計画を検討することが大切です。

さらに、税金や権利関係の判断を誤ると、後から思わぬ追徴課税や相続人間のトラブルにつながるおそれがあります。
そのため、税金については税理士や国税庁の相談窓口を活用し、相続登記や名義変更については司法書士への相談が有効です。
遺言の内容や遺産分割の進め方について不安がある場合には、弁護士や公証役場の窓口に早めに相談しておくと安心です。
複数の専門家と連携しながら進めることで、相続不動産の売却を円滑かつ安全に行いやすくなります。

まとめ

不動産の相続と売却、遺言はそれぞれ別の手続きですが、実際には深く結びついています。
遺言の有無や内容、相続人同士の話し合い次第で、名義変更や売却の流れ・必要な書類・かかる期間は大きく変わります。
また、相続税や譲渡所得税、3,000万円特別控除、登記費用や解体費用など、お金のポイントも事前に整理しておくことが重要です。
当社では、相続前の準備から相続後の売却、専門家との連携まで、状況に合わせて丁寧にサポートいたします。
「自分の場合はどう進めればよいか」を知るために、まずはお気軽にご相談ください。