相続した空き家は放置して大丈夫？放置によるリスクと対策を専門家が解説

相続した空き家を放置するリスクとは

相続した空き家をそのまま放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊や外壁の落下などにより通行人へ危険が及ぶおそれがあります。
また、管理が行き届かないことで雑草が伸び放題になったり、ごみの不法投棄や放火の危険が高まるなど、防災上のリスクも無視できません。
さらに、人目が減ることで不審者のたまり場になりやすく、治安悪化や景観の悪化から近隣住民とのトラブルにつながることもあります。
こうした問題は、国土交通省が示す空き家対策の資料でも、防災・衛生・景観など地域の生活環境に深刻な影響を及ぼすものとして位置付けられています。

空き家を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税といった税金の負担は毎年発生します。
さらに、庭木の剪定や雨漏り修繕、シロアリ対策などの維持管理費用もかかるため、実際には想像以上の出費となることが少なくありません。
加えて、適切に管理されていない空き家は「管理不全空家」や、倒壊の危険や衛生面の問題が大きい「特定空家」とみなされる可能性があります。
国土交通省の特設サイトによると、こうした空き家に対し市区町村から勧告を受けると、一般住宅に適用される固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が大きく増える場合があるとされています。

相続した空き家で事故などの損害が発生した場合、所有者には民法上の管理責任が問われる可能性があります。
民法717条では、建物などの工作物の設置や保存に欠陥があり他人に損害を与えたときは、占有者や所有者がその損害を賠償しなければならないと定められており、空き家も例外ではありません。
例えば、老朽化した屋根や外壁の一部が落下して近隣の建物や車両、人に被害を与えた場合、多額の損害賠償を請求されるおそれがあります。
このように、空き家を「使っていないから」と放置していると、思わぬ形で法的責任や金銭的負担を負う結果になりかねません。

相続空き家を放置する前に確認すべき基本的な手続き

まず相続人が誰か、各人の持分がどうなっているかを戸籍や遺言書などで正確に確認することが重要です。
そのうえで、相続登記が済んでいない場合は、相続登記の義務化により、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
この期限までに相続登記や相続人申告登記を行わないと、正当な理由がない場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
誰がどの割合で空き家を相続しているのか、登記簿上の名義はどうなっているのかを整理し、早めに手続きを進めることが、放置を避ける第一歩になります。

次に、法律上の相続分に従うか、相続人同士で話し合って分け方を決めるかを検討します。
法定相続分どおりに分ける場合でも、空き家を誰が取得するか、将来の管理や処分の方針まで含めて話し合っておくと安心です。
また、被相続人に借金が多いおそれがあるときは、家庭裁判所に申し立てる相続放棄や限定承認の制度があり、いずれも「自己のために相続の開始があったことを知った日」から原則3か月以内に判断する必要があります。
この期間内に財産や負債の全体像をできるだけ把握し、迷う場合は期間の伸長申立ても含めて検討することが大切です。

さらに、空き家そのものの現況を把握しておくことが、今後の方針を決める際の土台になります。
具体的には、建物の老朽化の程度、屋根や外壁の損傷、敷地境界の状況や塀・植栽の越境の有無、室内外の荷物量などを一つ一つ確認します。
あわせて、固定資産税の課税状況や、将来「特定空家等」に該当する可能性があるかどうかも意識しながら、管理を続けるか、売却や解体など別の選択肢をとるかを家族で話し合います。
このように空き家と相続の全体像を整理しておくと、放置による思わぬ負担やトラブルを回避しやすくなります。

相続した空き家を放置しないための具体的な選択肢

まずは、相続した空き家を「自分や家族が利用する」という選択肢を整理しておくことが大切です。
生活スタイルの変化に合わせて住み替えることで、通勤や通学の利便性が高まる場合や、バリアフリーリフォームによって老後も安心して暮らせる住まいにできる可能性があります。
一方で、長年人が住んでいない住宅では、給排水管や電気設備の劣化が進んでいることも多く、耐震性能の確認や修繕費用の見積もりが欠かせません。
定期的な点検と必要な改修の計画を立てたうえで、自分や家族が住むか、二拠点居住として活用するかを検討することが重要です。

次に、賃貸や一時利用、駐車場などに「活用する」方法を考えることで、空き家を維持しながら収入源とすることも可能です。
建物を賃貸する場合は、老朽化の程度に応じてリフォーム費用や設備更新費が必要になり、管理や入退去対応の手間が発生します。
老朽化が進んでいる場合には、建物を解体して更地とし、月極駐車場や資材置き場など土地利用に切り替える選択肢もあります。
いずれにしても、維持管理費、固定資産税、修繕費、空室リスクなどを踏まえた収支の見通しを立てたうえで、無理のない活用方法を選ぶことが大切です。

最後に、空き家の状態や立地、今後の家族構成を踏まえ、解体や更地化、売却を検討することも有力な選択肢です。
相続した空き家については、一定の要件を満たせば、被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例が設けられており、適用期限は令和9年12月31日までとされています。
また、旧耐震基準で建てられた家屋を解体し、更地として売却する場合でも、売却するまで賃貸や駐車場として利用していないことなど、条件を満たせば同様の特別控除の対象となるケースがあります。
解体費用は建物の規模や構造によって異なりますが、公的な調査では代執行による解体費がおおむね数百万円規模となっている例もあり、費用負担と税制優遇の両面から、早めに方針を決めることが望ましいです。

相続空き家の管理と相談窓口の上手な活用法

相続した空き家をすぐに手放さない場合でも、最低限の管理を続けることが重要です。
国土交通省も、当面は活用や売却が難しい場合でも、適切な管理を行うよう呼びかけています。
具体的には、建物外周の目視確認、敷地内の雑草やごみの状況、雨漏りや外壁のひび割れなどを、定期的に点検することが基本です。
遠方に住んでいる場合は、親族同士で持ち回りで見回りをしたり、管理代行サービスを利用したりするなど、無理なく続けられる方法を検討することが大切です。

建物の劣化を防ぐためには、見回りだけでなく簡単な清掃や修繕も欠かせません。
国土交通省の特設サイトでは、空き家は放置すると資産価値が低下し、周囲に迷惑をかけるおそれがあるため、適切な管理を行うよう案内しています。
雨どいの詰まりや庭木の伸びすぎを放置すると、雨漏りや倒木など大きなトラブルにつながることがあります。
自分での対応が難しい箇所は、専門業者への依頼や、自治体が紹介する相談窓口に早めに相談し、必要に応じて見積もりを取りながら計画的に手入れを進めることが安心です。

相続した空き家について悩んだときは、自治体や公的な相談窓口を積極的に活用すると安心です。
国土交通省は、空き家・低未利用土地・所有者不明土地に関する総合的な相談窓口の設置を自治体に促しており、多くの自治体で空き家相談窓口や空き家バンクが開設されています。
これらの窓口では、空き家の管理や活用、法制度の概要などについて、無料で一般的な情報提供を受けられる場合があります。
相談の際は、登記事項証明書の写し、相続人の一覧、建物の状態が分かる写真などを事前に用意しておくと、状況を伝えやすく、次の一歩の助言を受けやすくなります。

まとめ

相続した空き家を放置すると、老朽化や倒壊リスクだけでなく、近隣トラブルや特定空き家認定による税負担増など、多くの不利益につながります。
まずは相続人や持分、相続登記の有無を確認し、現況調査をしたうえで「利用」「活用」「売却・解体」などの方針を早めに検討することが大切です。
「どこから手をつければよいか分からない」という段階でも構いません。
当社では状況整理から今後の選択肢まで丁寧にご説明いたしますので、相続空き家のことでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。