不動産売却の流れはどう進む？査定のポイントや準備も紹介

：査定の基本と流れの全体像

不動産を売却する際の流れは、まず「査定依頼」から始まります。不動産会社に査定を依頼すると、大まかには「机上査定（簡易査定）」→「訪問査定」の順で進むことが一般的です。机上査定では、所在地や面積、築年数などのデータをもとに短時間で概算の査定額が提示されます。一方、訪問査定では実際の現地を担当者が訪れ、日当たりや建物の傷み具合、周辺環境なども丁寧に確認して査定額が算出され、その分、実際の売却価格に近い精度が期待できます。机上査定は「すぐにおおよその相場を知りたい」段階なら便利ですが、正確な価格を知りたい場合には訪問査定が欠かせません。訪問査定は売却後の流れを左右する出発点として、慎重に選ぶようにしましょう。

この流れを理解することで、売却活動をスムーズに進めるための基盤が整います。

査定のための準備と依頼方法

不動産売却の第一歩として、査定を依頼する前に必要な準備を整えておくことで、流れがスムーズになります。まず、以下のような書類や情報を揃えておきましょう。

これらの資料を揃えておくことで、不動産会社による査定の精度が高まるほか、調査の際の時間短縮にもつながります 。

次に、査定依頼の流れについてご案内します。査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の二つがあります。

まず、書類や物件情報を基に価格を算出する机上査定は、スピーディに相場を知りたい方向けです。即日～翌日には結果を受け取れることもありますが、建物の状態や周辺環境を反映しづらいため、精度は訪問査定より低めです 。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪れて建物の劣化状況や周辺環境などを確認するため、より精密な査定結果が得られます。査定結果の提示までには１週間～２週間程度かかるのが一般的です 。

査定依頼から結果提示までの所要時間の目安は下記の通りです：

査定結果を受け取った後、売り出し価格の検討に進むことができますので、これらの準備と流れを理解しておくことは、不動産売却の出発点として非常に重要です。

媒介契約から売却活動への流れ

査定後、どの媒介契約を結ぶかに応じて売却活動が開始されます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の三種類があり、それぞれ特徴が異なります。例えば、専属専任媒介契約では、一つの不動産会社にのみ依頼し、契約後五日以内に物件情報をレインズへ登録、かつ売主が見つけた買主との自己取引もできないという特徴があります。一方、専任媒介は二週間に一度、一般媒介は報告義務がありません。それぞれの契約形態の違いを理解し、ご自身の希望に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

媒介契約が成立したら、売却活動がスタートします。まずは広告掲載やレインズへの登録を行い、インターネット・店頭広告などを通じて買主へのアプローチを進めます。その後、内覧（見学）の日程調整・実施を行い、物件の魅力を直接伝えていきます。

内覧後、買主との間で条件交渉が整えば売買契約の締結となり、いよいよ決済と引き渡しへと進みます。決済は一般的に売買契約締結後およそ一ヶ月程度で行われ、その場には司法書士が立ち会い、所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きが進められます。その後、残代金の受領、鍵や書類の引き渡しなどが行われ、売却手続きが完了します。

たとえば、売買契約から引き渡しまではおおむね一ヵ月～三ヵ月ほどの期間が一般的であり、その間に住宅ローン審査や引っ越しなどの準備を行う猶予が設けられています。※表の文字数も含めて全体で900字程度となっております。

売却完了までの最終ステップと注意点

不動産売却の最終段階では、引き渡しを確実に行い、必要な準備と手続きを漏れなく整えることが大切です。

まず、引き渡し時には以下の書類と準備物が必要になります。実印、印鑑証明書（発行後３か月以内）、登記済権利証または登記識別情報、住民票（住所変更がある場合）、固定資産税・都市計画税納税通知書、管理費・修繕積立金などの精算資料、抵当権抹消の書類、さらに図面や設備の取扱説明書、管理規約、鍵などを整えておきましょう。これらが揃っていないと、決済や引き渡しが延期されるおそれがあります。

次に、手付金の受領と仲介手数料の支払タイミングについて整理します。売買契約時には売買代金の一般的な１～２割程度の手付金を受け取ります。両者の合意に基づいて金額は設定されます。万が一契約を解除する場合、買主側の解除では手付金を放棄、売主側では倍の金額を返還する「解約手付」の仕組みが適用されます。

仲介手数料は通常、契約成立時に５０％、引き渡し（決済）時に残りの５０％を支払うのが一般的です。法律で定められた範囲内で、不動産会社に支払うべき上限額（例：取引額４００万円超は３％＋６万円など）を確認しておきましょう。

最後に、譲渡所得が発生した場合の確定申告についてです。譲渡価額から取得費・譲渡にかかった費用を差し引いて譲渡所得を計算し、利益がある場合は翌年の２月１６日から３月１５日までに確定申告が必要です。短期（所有期間５年以下）と長期（５年超）で税率が異なり、例えば短期では所得税３０％＋住民税１５％、長期では１５％＋５％です。

以下に、併せて整理した表を示します。

まとめ

不動産を売却する際は、まず査定を受けることが全体の第一歩となります。査定は机上と訪問があり、それぞれの特長や所要時間に違いがあります。査定に必要な資料を事前に準備しておくことで、その後の手続きも円滑に進みます。査定結果を参考に媒介契約を結び、売却活動が本格化します。引き渡し時には必要書類の確認や手付金、仲介手数料の支払い、税務面での準備も大切です。不動産売却には段階ごとのポイントがあるため、一つ一つ丁寧に進めていくことが成功への近道です。