不動産の生前贈与は得か？メリットをわかりやすく解説

不動産の生前贈与とは？相続との違いを整理

不動産の生前贈与とは、所有者が生きている間に、不動産の所有権を家族などに移転することをいいます。
一方で相続は、所有者が亡くなった時点で法律上の相続人に所有権が移転する仕組みです。
どちらの場合も、不動産の所有権移転登記を行うことで、登記簿上の名義人が変わる点は共通しています。
ただし、生前贈与は贈与契約に基づき任意の相手に移転できるのに対し、相続は相続人や遺言の内容に従って取得者が決まることが大きな違いです。

不動産を生前贈与した場合、一般的な贈与と同様に受け取った人に贈与税が課される可能性があります。
暦年課税では、受贈者ごとに年間の基礎控除額が設けられており、その額を超える部分に贈与税が課税されます。
これに対し、相続で不動産を取得した場合には、相続税の課税対象となり、基礎控除額や各種の特例を踏まえて税額を計算します。
また、生前贈与であっても、相続税の計算上、一定期間内の贈与分を相続財産に加算する仕組みが設けられている点が重要です。

生前贈与をめぐる税制は、近年、相続税と贈与税をより一体的にとらえる方向で見直しが進んでいます。
特に、暦年課税の生前贈与加算期間は、段階的な経過措置を経て、最終的に相続開始前7年間に延長されることとされています。
一方で、相続時精算課税制度については、一定額までの贈与について申告不要とするなど、利用しやすくするための見直しも行われています。
このような流れを踏まえると、不動産オーナーは、生前贈与を単なる節税手段としてだけでなく、相続全体の設計の中で位置付けて検討することが求められます。

不動産を生前贈与する主なメリットを具体的に解説

不動産を生前贈与すると、贈与税と相続税の仕組みを踏まえて計画的に持ち分を移転できるため、税負担を平準化しやすくなります。
暦年課税では、年間110万円の基礎控除の範囲内であれば贈与税がかからないため、複数年に分けて持ち分を移すことで、課税対象となる財産を抑える効果が期待できます。
また、相続時精算課税を選択する場合は、2,500万円までの特別控除を利用しつつ、贈与時点の価額で将来の相続税計算に組み込めるため、財産規模や家族構成に応じた柔軟な承継がしやすくなります。

不動産を生前に贈与しておくと、誰がどの物件を取得するかをあらかじめ確定できるため、相続開始後の遺産分割協議が大きく簡素化されます。
とくに不動産は分けにくい財産であり、共有名義にすると将来の売却や建替えなどの意思決定で意見が分かれやすく、紛争に発展するおそれがあります。
生前贈与によって単独名義に整理しておけば、所有者の意思で活用方針を決めやすくなり、相続人同士の感情的な対立を避けやすい点が大きなメリットです。

収益不動産や将来の値上がりが見込まれる不動産は、早めに生前贈与しておくことで、今後発生する家賃収入や将来の値上がり分を受贈者側に移転できます。
相続税は原則として被相続人の死亡時点の時価を基準に計算されるため、値上がり前に贈与しておけば、相続時に課税対象となる財産の価額を抑えられる可能性があります。
また、収益不動産を受贈者が管理することで、実際に収入を得る人と固定資産税等の負担をする人が一致し、世代をまたいだ資産運用の方針も立てやすくなります。

生前贈与に伴う税金・諸費用のデメリット

不動産を生前贈与すると、受贈者に贈与税が課される可能性があるほか、所有権移転登記には登録免許税が必要になります。
さらに、受贈者側には不動産取得税が課税されるため、相続で承継する場合と比べて、短期的な現金負担が重くなることがあります。
不動産取得税は、不動産の取得者に対して都道府県が課税するもので、課税標準に一定の税率を乗じて計算されます。
生前贈与を検討する際には、これら複数の税金と諸費用を合計した負担額を、事前に把握しておくことが重要です。

贈与税については、暦年課税の基礎控除額が年間110万円である一方、それを超える部分には累進税率が適用されるため、高額な不動産を一度に贈与すると税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。
また、登録免許税は、所有権移転登記を行う際の課税標準に一定の税率を乗じて算出されるため、評価額が高い不動産ほど負担が重くなります。
加えて、不動産取得税は、多くの都道府県で課税標準額に対しておおむね数％の税率が用いられており、取得後しばらくして納税通知書が届く仕組みとなっています。
このように、生前贈与は手続き時とその後の双方で現金が必要になるため、資金計画を立てずに進めると支払いに困るおそれがあります。

税制面では、贈与を受けた不動産の価額が、相続開始前7年間の贈与加算の対象となる点が大きな注意点です。
令和6年施行の改正により、暦年課税による生前贈与は、相続開始前7年間にさかのぼって相続財産に持ち戻されることとされており、従来よりも加算期間が延びています。
そのため、生前贈与によって相続税評価額を大きく減らすことが難しくなり、贈与税と相続税の両面から総合的に検討する必要があります。
生前贈与を行う時期や方法を誤ると、結果的に税負担が増える可能性もあるため、制度の仕組みを理解したうえで慎重に判断することが大切です。

不動産の生前贈与を検討するときの進め方と相談のポイント

不動産の生前贈与を無理なく進めるためには、まず所有している不動産の内容と評価額を把握することが大切です。
固定資産税の課税明細書や登記簿謄本を確認し、所在地や面積、持分、借地・借家の有無などを整理しておくと、贈与後の負担や役割分担を具体的に話し合いやすくなります。
あわせて、誰がその不動産を利用しているのか、将来どのように使いたいのかといった家族の意向を丁寧に確認しておくことで、贈与後のトラブルを避けやすくなります。
この準備をしておくと、その後の税金や手続きの相談もスムーズに進められます。

生前贈与で不動産の名義を変更するには、贈与契約書の作成と所有権移転登記の申請が必要になります。
贈与契約書には、贈与者と受贈者の氏名・住所、不動産の表示、贈与日などを明確に記載し、原則として双方が署名押印しておきます。
そのうえで、登記所に対して所有権移転登記を申請し、登録免許税を納付する流れになりますが、不動産登記の申請手続は司法書士が代理することもできると案内されています。
さらに、不動産の生前贈与は原則として贈与税の申告が必要であり、その期限は贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までと定められているため、この期間を意識したスケジュール管理が重要です。

不動産の生前贈与を検討するタイミングとしては、贈与を予定している人の健康状態や、相続税・贈与税の制度改正の動きを踏まえて考えることが大切です。
令和6年1月1日以後の贈与については、暦年課税での生前贈与加算期間が最終的に相続開始前7年までに延長されることとされているため、短期間で多額の贈与を行う場合には、将来の相続税への影響を慎重に検討する必要があります。
また、相続時精算課税を利用するかどうかや、贈与後の生活資金・居住の確保などは、税務署の情報や関連資料を確認しつつ、税理士や司法書士などの専門家に相談しながら判断することが望ましいです。
こうした点を整理したうえで、不動産の価値と家族の将来像を総合的に考えることが、生前贈与を後悔しないための大切な手順になります。

まとめ

不動産の生前贈与は、相続税や将来のトラブルを見据えて、計画的に資産を引き継ぐための有効な方法です。
一方で、贈与税や登録免許税・不動産取得税など、その場で必要となるコストや手続きの負担もあります。
大切なのは、税制の流れや持ち戻し課税のルールを理解したうえで、家族全体の資産と暮らしを総合的に考えることです。
当社では、不動産の内容や評価額、ご家族の意向を丁寧にお伺いし、生前贈与を含めた最適な承継方法を一緒に検討いたします。
「うちの場合はどうするのがよいか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。